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中央財經大學中國金融發展研究院李晟認為，在部分二、三線城市，由於庫存較多、需求有限，房價必然上漲乏力。
房價離下跌有多遠 大鱷回籠資金市場隱憂漸顯
"還得看後續表現。"北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對導報記者表示，隨著保障房的供給湧入市場，中央的調控向長效機制轉變，使 剛性需求得到更多釋放，房價後期走勢應該處於穩重回落的態勢，"具體要分各地情況看，有些前期暴漲的城市，不排除大幅回落的可能。"
導報記者註意到，去年以來，濟南土地市場交易愈發火爆，新規劃的西客站片區尤其受到房企的關註。如在去年9月的土地拍賣中，西客站5宗土地被龍 湖地產競得，總用地面積超過200畝，土地成交價8.69億元；隨後的10月，綠地集團競得西客站片區8宗土地，總用地面積超過600畝。同時，山東高速 集團、西創置業等本土企業也紛紛在該片區"跑馬圈地"。
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21世紀不動產濟南政和世紀店置業顧問侯月芹對導報記者表示，在去年濟南高中招生新政的帶動下，具備學區房資源的樓盤均出現大幅上漲，部分房價去年年內漲幅超過3000元/平方米，"比如旅遊路附近能上輔仁學校的學區房，低於1.4萬元/平方米的房子已經很難見到。"
"業內對去年濟南新房價格的漲幅判斷約為10%，考慮到近來大房企'控價'銷售的趨勢，今年濟南的價格漲幅恐怕不會高於去年。"高傑說。
導報記者采訪則發現，雖然萬科、綠地等大型房企在濟樓盤銷售依然火爆，但近幾個月來房價變動不大。同時，部分前期在濟銷售的樓盤正進行尾盤促 銷，經過層層折扣後，其所售價格與開盤價幾乎相當。業內人士對導報記者表示，去年底以濟南西客站片區為代表的土地供給頗為火爆，預計今明兩年將有大量項目 入市，給房價帶來較大沖擊。
(應受訪者要求，文中"高傑"系化名)
新年伊始，從某大型房地產集團被傳將在全國100多個城市啟動折扣優惠，到王石等業內人士對房地產"非常不妙"的預期，樓市"馬上降價"成為頻被談及的話題。
18日，沿濟南市奧體西路向北，過工業南路，路西側一棟棟拔地而起的建築旁，"萬科城"等紅色廣告條幅頗引人註目。作為萬科地產在濟南的第一個樓盤，其售價一直是各方關註的焦點。
采訪中，多名業內人士對導報記者表示，濟南強力的剛性需求一直是新房銷售價格穩步上漲的最大動力，不過今明兩年即將入市的大量房源，確實給房價帶來較大沖擊。
不過，導報記者發現，雖然該樓盤銷售火爆，但其開盤後至今的價格漲幅並不大。如去年9月萬科城開盤價為每平方米1萬元左右，如今剩餘幾套房源的銷售價格為1.05萬元/平方米，近半年時間漲幅5%。如果算上會員折扣等優惠，其實際漲幅還要低。
實際上，在濟南房價趨向穩定背後，可能左右房價走向的另一隱憂開始被部分人士所關註。
值得關註的是，從濟南近期的銷售情況看，剛性需求依然呈現較旺盛的態勢。濟南住宅與房地產信息網數據顯示，今年已經簽約的商品房面積超過75萬平方米，幾乎達到去年前2個月的水平，同比增長態勢較為明顯。
"雖然濟南購房群體的剛性需求較強，但是拿地的高成本和外來房企大鱷的競爭，讓我們壓力很大。"18日，濟南一傢本土房地產集團的項目部總經理高傑對導報記者表示，目前其所在公司對工期、銷售等考核更為嚴格，通過壓縮項目運作時間降低風險的目的非常明確。
實際上，不僅萬科樓盤漲幅小於預期，導報記者采訪瞭解的多傢大型房企，其在濟樓盤銷售價格均呈現較為穩定的態勢。如中海地產開發的中海國際社 區，計劃3月下旬推出新盤，其售價在7800元至1萬元/平方米，與去年推出的樓盤售價相比，除上限略有上浮外，並未出現太大的上漲；同樣位於南外環的領 秀城，其新盤銷售價格在9000元/平方米左右，比去年同期上漲瞭500元/平方米，年漲幅不到6%。
更有多名樓盤置業顧問對導報記寶山鄉房屋貸款率利試算者表示，受濟南市公積金收緊等政策影響，大型房企對全款購房或者其他方式購房的個人會給予更多優惠，所以近來房價實際漲幅有限。"即便貸款手續辦下來，住房公積金中心卻不放款，對解決企業資金流也沒什麼幫助。"一置業顧問如是說。
經濟導報記者註意到，在溫州等資本活躍城市房價連續下跌的背景下，二、三線城市成為此次被看空的重點。
隱憂漸顯
"雖與濟南新房市場的價格平均漲幅相當，但對於萬科這樣的大房企來說，表現差點兒。"一濟南房地產業內人士對導報記者表示，萬科樓盤本身配套學校、商業，物業管理又比較規范，應該具備更大的上漲空間，"現在這種情況，有通過控制價格漲幅加快銷售回款的可能。"
漲幅或降
"去年9月一期開盤銷售當天，可售房源就被搶光瞭。"萬科城置業顧問李開對導報記者表示，由於該樓盤具備交通便利、精裝宜住等優勢，銷售頗為火爆，至今一期所有房源隻剩下不到10套沒有賣出，"馬上準備推出二期。"
"西客站片區本身規劃為商務、會展、文化中心，流動人口占比較多，能否撐起這麼多房源，還不好說。"高傑表示，雖然從現在銷售情況看，各項目價格還在穩步上漲，"但畢竟在西部工作的市民還是較少，如果沒有持續增加的購房者，房價上漲的可能性會減小。"
導報記者註意到，大量房源上市沖擊房價的情況或已在濟南出現。如近期卓越時代廣場、萬豪君悅府、泓都國際等樓盤都打出瞭大幅折扣促銷的廣告，其 中，泓都國際七折，萬豪君悅府甚至低至六折，上述樓盤都是在濟南開建的商鋪、寫字樓、公寓等綜合體項目。18日，卓越時代廣場置業顧問蘇芹對導報記者表 示，之所以折扣較大，緣於項目僅剩幾套尾房。
"濟南的寫字樓、公寓項目近年來上市交易量越來越大，遠不如以前那麼好幹瞭。"一名業內人士對導報記者表示，這或許是開發商打折促銷的一個原因。
導報記者註意到，同樣以高新區為中心的一些中小樓盤近期漲幅遠高於5%的水平。如魯邦奧林逸城置業顧問楊梅就對導報記者表示，該樓盤周邊商品房 去年漲幅較大，"2、3月份房價為7500元/平方米，去年年底已經都漲到8500元/平方米以上。我們這個盤去年8月開售就是8500元/平方米，現在 新盤馬上要推出，價格在9500元/平方米左右。"
經濟導報首席記者 時超
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-19/08212613276.shtml
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