佳兆業發傢史起傢爛尾樓 掘金舊改
??以爛尾樓起傢的佳兆業或許未曾料到，有一天自己也要面臨爛尾的風險。
2014年12月開始，鎖房風波、債務違約、資產被申請查封接踵而至，讓TOP20房企佳兆業瞬間坍塌。
2月6日，隨著融創中國和佳兆業的一紙聯合公告，郭氏傢族將徹底從佳兆業退出，而佳兆業也將被融創(01918.HK)全面收購。
在這匹黑馬即將消逝之際，回顧其過往的發展不難發現，它曾是一傢優秀的房企。
起傢爛尾樓
佳兆業起傢於爛尾樓，這是業內周知的故事。
佳兆業在2009年的招股說明書中提到：“我們集團由郭氏傢族創辦，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產，其於深圳從事住宅物業發展。”
郭氏傢族，是指郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟，潮汕普寧人。在創辦佳兆業之前，郭氏傢族主要在潮汕一帶從事貿易及工業生意。
1999年，郭氏傢族涉足房地產行業，他們開發的第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓而來。
“桂芳園”原來是佈吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠、人煙稀少。
但佳兆業接手後，將其規劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設計感。2000年9月，桂芳園一期發售時便迅速獲得市場強烈反響，佳兆業隨後繼續加推，一共開發瞭8期， 桂芳園也成為佈吉第一個大型社區。
佳兆業自此“一炮打響”，並迅速由深圳的關外進入關內，並從住宅拓展到商業地產。
2003年，佳兆業以4億元人民幣將深圳最著名的爛尾樓“子悅臺”收入囊中。這個樓盤位於深圳市委對面，背靠深圳首傢購物中心中信城市廣場，區位優越，卻爛尾近十年。
佳兆業用瞭不到三年時間，將子悅臺重新包裝為深圳佳兆業中心，這也是佳兆業第一個住宅兼商業綜合開發項目。
在深圳的幾次爛尾樓成功改造經歷讓佳兆業獲得瞭較大的品牌知名度。
2005年，佳兆業接手“中國第一爛尾樓”——位於廣州的中誠廣場項目，並於2008年初改造完畢開始對外租售。佳兆業自此在業內擁有瞭“爛尾樓專業戶”的名號。
不過，中誠廣場項信貸房貸利率年息缺錢急用哪裡借錢目背景復雜，但郭英成及佳兆業似乎未受影響。
中誠廣場項目也為佳兆業今日的走向埋瞭伏筆。據瞭解，中誠廣場最早的持有者廣州鵬城房地產有限公司近期又向有關部門舉報郭英成行賄一事。
舊改專傢
2004年，佳兆業開始走出深圳，向珠三角、西南地區等區域擴張。同時隨著深圳進入城市更新階段，佳兆業逐漸涉足舊城、舊村、舊工業區的改造更新。
值得註意的是，在成立之初的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓、與其他開發商合作。佳兆業在招股說明書中提到，為擴充項目，公司在2005年12月至2009年9月期間收購瞭13個項目公司的控股股權，進而擁有瞭廣州金茂、香瑞園、錦城山莊、惠州佳兆業中心等13個項目的權益。
業內分析，佳兆業通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，進而獲得相對較高的利潤回報。
2009年12月，佳兆業在香港聯交所掛牌上市。在此之前一周，深圳頒佈瞭《深圳市城市更身分證汽車貸款網身分證汽車貸款新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。且新政規定“舊城、舊商業及舊村改造土地不需要招拍掛，可按公司發展自主申請”。
舊改為佳兆業打開瞭一扇快速上升的大門，同時也為佳兆業埋下瞭一顆地雷。業內人士分析，舊改項目非常復雜，涉及到很多部門，容易滋生權力尋租。
佳兆業還為舊改專門成立瞭國內首傢專業城市更新公司，並於2013年9月升級成為佳兆業置業集團，聚集瞭近300名精通規劃設計、商業談判、法律等專業人才隊伍，被認為是目前國內城市更新領域規模最大、經驗最豐富、專業能力最強的團隊。佳兆業由此被稱為“舊改專傢”。
這些年，佳兆業在深圳、廣州等地大批拿舊改項目。佳兆業2013年年報顯示，其土地儲備建築面積達2330萬平方米，業務遍及深圳、廣州、上海、北京、珠海等地，並在全國擁有近40個城市更新項目，總占地面積約為1400萬平方米。其中在深項目共470萬平方米，如佳兆業城市廣場、鹽田三村和四村、西山嚇村及社排小佈村整體搬遷項目、佳兆業環球中心項目被列入深圳市十二五規劃重大項目。
尤其在深圳，佳兆業在龍崗、鹽田、大鵬等區拿下多個巨型舊改項目，如龍崗的佳兆業城市廣場就成為銷售業績的主力軍。
2013年全年，舊改項目為佳兆業239億元合約銷售額貢獻瞭約30%，佳兆業城市廣場單盤貢獻率高達19%。
2013年2月，時任佳兆業集團副主席的譚禮寧曾表示，舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。
黑馬的消逝
迅速的擴張和舊改項目的助力，讓佳兆業在近幾年飛速發展，成為地產圈的黑馬。
根據財報數據測算，2008-2013年佳兆業的年銷售額從31億元增長到239億元，年均復合增長率達48%。
而從2011年下半年開始，佳兆業加大一二線城市土地的投資力度。單2013年這一年，佳兆業新購土地約310萬平方米，總代價為人民幣141億元。其中，92%位於一二線城市，比2012年的78%有瞭大幅提升。
在佳兆業2012年度業績說明會上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來在一二線城市的發展可能會去到60%-70%。
單2013年這一年，佳兆業新購土地約310萬平方米，總代價為人民幣141億元。其中，92%位於一二線城市，比2012年的78%有瞭大幅提升。
而截至2014年6月底，佳兆業總土地儲備約2360萬平方米。
按照郭英成的設想，佳兆業原本將進入快速上漲通道，他給佳兆業2014年設定的銷售目標是300億元。他不曾料到，在沖刺佳兆業史上最高業績的這一年，他將從佳兆業從徹底離場，而佳兆業也將被另一傢開發商融創中國“鯨吞”。
佳兆業在2014年12月突然遭遇的鎖房風波雖尚未定性，但屬於佳兆業的黃金時代已經過去。黑馬的消逝讓業內唏噓，同時也敲響瞭警鐘。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-09/08135970343438934390625.shtml
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