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七成上市房企盈利報喜難掩毛利率下滑隱憂
銷售業績大增支撐起房地產開發商對盈利的樂觀預期，七成已發佈業績預告的上市房地產企業在2013財年凈利潤報喜。
按照申萬行業分類統計，截至2月22日，滬深兩市共有63傢房地產開發企業公佈瞭2013年業績預告或快報。
在上述企業中，有45傢上市房企出現凈利潤預增、續盈、扭虧或者略增，占總量的比例為71.4%，較2012年55%的比例上升16個百分點。
房企報盈比例上升
從已公佈的情況看，除個別房企因資產重組帶來盈利的非正常飆升外，共有20傢上市房企實現凈利潤增長超過1倍。
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業績增長靠前的宜華地產，預計2013年凈利潤1億元，較2012年全年凈利潤233萬元，同比增長4192%。
宜華地產董秘謝文賢解釋稱，公司業績大幅增長主要來自於汕頭、梅州和湘潭的房產項目的銷售和聯營公司實現交房結轉。
盈利增幅較大的香江控股、大龍地產和世榮兆業凈利潤分別增長665%、329%和240%，中房股份、中天城投、渝開發等在100%至200%之間，南國置業、華夏幸福、榮盛發展、濱江集團、中航地產等凈利潤增長在20%至100%之間。
從多傢房企的公告看，盈利狀況改善主要是因為開發商的項目開發建設加快和結算收入增多，帶來利潤大幅增長。
與此同時，去年部分房企的凈利潤浮動幅度頗為劇烈，往往並非是由房地產開發業務引起，多數為資產重組或者投資盈虧所致。
豐華股份預計2013年度凈利潤將增加300%左右，主要原因是把已實質控制的重慶鎂業納入瞭公司去年報告合並范圍。
天宸股份預計2013年度實現凈利潤較上年同期增長約750%至760%，主要系控股子公司出售可供出售金融資產取得投資收益。
值得關註的是，除保利地產和華僑城外，目前發佈業績預告或快報的仍以小型開發商為主，並不能完整地反映出目前上市房企的整體盈利狀況。
根據保利地產公告，2013年公司實現營業總收入923.33億元，同比增長34%；實現凈利潤為107.7億元，同比增長27.63%。
此外，華僑城公告顯示，該公司2013年營業收入282.09億元，同比增長26.58%；凈利潤42.87億元，同比增長11.36%。
盈利增速回落
上海易居研究院研究員嚴躍進認為，多數房企盈利呈現良好勢頭，一方面是盡管樓市政策加碼不斷，但供需雙方的入市情緒高漲，這為房企的樓盤去化和經營業績提振帶來利好面。另一方面在拿地成本高漲的情況下，諸多房企更註重對企業經營成本壓縮，同時實施瞭高周轉、精細化管理等策略。
與往年對比，2013年出現虧損、預減、續虧或首虧的房企比重有所減少，這意味著上市房企總體盈利能力有所提高。
在63傢房企中，有8傢公司凈利潤預減或略減、11傢出現首虧，合計占總量比例為30%，而2012年該比例為43%。
包括上海新梅、廊坊發展、津濱發展、中關村、萬方發展、運盛實業在內的11傢房企出現首虧，凈利潤下降幅度在200%至1300%之間。
這些企業凈利潤由正轉負，主要跟項目結轉數量較少、資產重組以及非經常性損益因素有關，多為多元化類的房企。
根據萬方發展公告，2013年業績虧損的原因為目前公司土地一級開發項目未能結轉收入等因素；津濱發展由2012年盈利6907萬元轉為2013年虧損5200萬元至5800萬元，主要是由股權轉讓事件所導致；廊坊發展預計虧損4000萬元至5500萬元，主要是因為中小股東訴訟結案形成賠償損失、公司部分資產存在減值損失等。
盡管上市房企的總體盈利狀況有所改善，但大型房企的凈利潤增速卻出現明顯回落，毛利率水平也呈現進一步下降趨勢。
通過對比可以發現，保利地產去年營業收入增速同比下滑12.5%，而凈利潤增速也略下降2個百分點。同時，保利地產2011和2012年毛利率分別為37.2%和36.2%，但2013年預計毛利率約33%，同比下滑3.2個百分點。
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華僑城的營業收入增速下降約2個百分點，凈利潤增速則由2012年的21.17%下降至2013年的11.36%，下降幅度明顯。
凈利潤下降63.63%至87.88%的名流置業也表示，其本期新結算項目毛利率較上年同期結算項目毛利率水平有所下降。
毫無疑問，良好的銷售業績是房企盈利改善的基礎，針對多空博弈進一步加劇的2014年，綠地集團、萬達集團、恒大地產、融創中國、首創置業、海亮地產等房企，紛紛上調全年銷售目標，多數上調幅度在40%以上。
但穆迪最新研究報告預測，中國房企銷售增長在去年中已開始呈現放緩跡象，預計中國房地產開發商的合約銷售增長，將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右，並預計今年房價隻會有溫和的漲幅。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-13/08062605729.shtml
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